최근 부동산 시장의 안정화와 거래 활성화를 위해 정부가 추진 중인 부동산 세제 개편안이 화두가 되고 있습니다. 특히 다주택자들이 가장 민감하게 반응하는 요소는 바로 양도소득세 중과 유예 조치의 연장 여부와 그에 따른 실익 계산입니다. 현재 시점인 2025년 12월을 기준으로 볼 때, 과거 2024년부터 이어져 온 한시적 유예 조치가 어떻게 변화했는지 파악하는 것이 중요합니다.
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다주택자 양도세 중과 유예 현황 및 연장 여부 확인하기
정부는 매물 잠김 현상을 해소하기 위해 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 지속적으로 검토해 왔습니다. 본래 한시적으로 도입되었던 이 제도는 현재 2026년 5월까지 연장된 상태로 유지되고 있으며, 이를 통해 다주택자도 기본 세율을 적용받아 자산 포트폴리오를 재구성할 기회를 얻고 있습니다. 과거 2024년 트렌드가 단순히 보유 세금의 부담을 낮추는 것이었다면, 2025년 현재는 장기 보유 특별공제 혜택까지 고려한 전략적 매도 시점 잡기가 핵심 전략으로 부상했습니다.
양도세 중과가 유예되면 최고 82.5%에 달하던 세율이 기본세율인 6%에서 45% 사이로 조정되므로 세액 차이가 수억 원에 달할 수 있습니다. 따라서 본인이 보유한 주택의 소재지가 조정대상지역인지, 그리고 보유 기간이 2년 이상인지 등을 면밀히 검토하여 비과세 혜택이나 일반 과세 혜택을 놓치지 않아야 합니다.
지역별 조정대상지역 해제 현황 및 세율 적용 상세 더보기
양도세 중과 유예의 핵심은 해당 주택이 속한 지역의 규제 여부입니다. 현재 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제됨에 따라 중과세 규정 자체가 적용되지 않는 지역이 늘어났습니다. 하지만 여전히 규제 지역 내에 주택을 보유한 경우라면 유예 기간 종료 전 매도 여부를 결정하는 결정적인 판단이 필요합니다.
2025년에는 지방 저가 주택이나 분양권, 입주권에 대한 주택 수 제외 요건이 일부 완화되면서 다주택자의 범주 자체가 재정의되고 있는 추세입니다. 본인의 자산 구성이 다주택자에 해당하는지, 혹은 일시적 2주택자 혜택을 받을 수 있는지를 먼저 파악하는 것이 절세의 첫걸음입니다.
장기보유특별공제 활용 및 절세 전략 보기
중과 유예 기간 동안 매도할 때 얻을 수 있는 가장 큰 이점 중 하나는 장기보유특별공제(장특공)의 적용입니다. 중과세가 적용될 때는 장특공 혜택이 완전히 배제되지만, 유예 기간 내에 매도하면 보유 기간에 따라 최대 30%까지 양도 차익에서 공제받을 수 있어 실질적인 세금 부담이 급격히 줄어듭니다.
특히 15년 이상 장기 보유한 주택의 경우 공제율이 높기 때문에, 최근 공시가격 현실화율 조정과 맞물려 매도 시기를 저울질하는 분들이 많습니다. 매도 순서를 어떻게 정하느냐에 따라 최종 세액이 달라지므로, 양도 차익이 적은 주택부터 정리할지 아니면 비과세 요건을 맞출지 우선순위를 정해야 합니다.
증여와 매도 사이의 수익률 비교 분석하기
양도세 부담이 여전히 크다고 느끼는 다주택자들 사이에서는 자녀에게 증여를 하는 방식도 꾸준히 선호되고 있습니다. 하지만 최근 증여 취득세 기준이 공시가격이 아닌 시가인정액으로 변경됨에 따라 증여 비용이 상승했습니다. 따라서 양도세 중과 유예 혜택을 받는 매도 시나리오와 증여 시나리오의 비용 차이를 객관적으로 비교해 볼 필요가 있습니다.
현재 시장 상황은 금리 인하 기대감과 공급 부족 우려가 교차하고 있어, 무조건적인 매도보다는 보유세와 양도세를 합산한 보유 비용을 계산하는 것이 합리적입니다. 세무 전문가들은 향후 세법 개정 방향이 규제 완화 기조를 유지할 것으로 보면서도, 유예 제도의 일몰 시점을 반드시 확인하라고 조언합니다.
2025년 개정 세법에 따른 양도세 신고 주의사항 신청하기
양도소득세는 자진 신고 납부 제도이므로 신고 기한을 넘길 경우 가산세가 발생합니다. 특히 중과 유예와 같은 특례 규정을 적용받을 때는 신고서 작성 시 관련 조항을 정확히 기재해야 나중에 발생할 수 있는 소명 요구를 방지할 수 있습니다. 최근에는 전자 신고 시스템이 잘 갖춰져 있어 직접 신고도 가능하지만, 주택 수가 많거나 복잡한 경우에는 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
다주택자 양도세 관련 주요 데이터 요약
| 구분 | 중과 적용 시 | 중과 유예 적용 시 (현재) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 + 20~30%p | 기본세율 (6%~45%) |
| 장기보유특별공제 | 배제 | 보유 기간별 최대 30% 적용 |
| 보유 기간 요건 | 제한 없음 | 2년 이상 보유 시 적용 |
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자주 묻는 질문 FAQ 확인하기
Q1. 양도세 중과 유예는 언제까지인가요?
현재 발표된 법령에 따르면 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일까지 연장되어 시행 중입니다. 이 기간 내에 잔금을 치르거나 등기를 이전하는 경우 혜택을 받을 수 있습니다.
Q2. 지방에 있는 공시가격 3억 이하 주택도 주택 수에 포함되나요?
양도세 계산 시 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 공시가격 3억 이하 주택은 중과 대상 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 많습니다. 다만 세부적인 입지와 보유 현황에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
Q3. 오피스텔도 다주택 중과 대상에 해당하나요?
오피스텔은 실질 과세 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우 주택 수에 포함됩니다. 하지만 최근 주거용 오피스텔에 대한 세제 지원책이 논의되고 있어, 매도 전 용도 확인과 최신 법령 체크가 필수적입니다.